Cuánto cuesta comprar una vivienda en España en 2026: todos los gastos e impuestos

El anuncio dice 200.000€. Tú tienes 200.000€ entre ahorro e hipoteca y te parece que ya está. Y el día de la firma descubres que la casa te ha salido por más.

La buena noticia es que esos gastos extra no son ningún misterio, se pueden calcular con bastante precisión antes de firmar nada. La recomendación es reservar entre un 10% y un 15% del precio de la vivienda para impuestos y gastos. A continuación te desglosamos partida por partida qué se paga en 2026, cuánto cuesta cada cosa y quién la paga, y qué novedades legales introducidas por el Real Decreto-ley 29/2026 pueden ayudarte a financiar o reducir la factura.

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¿Cuánto dinero necesitas tener ahorrado además del precio de la casa?

Aquí se suman dos cosas que a veces se confunde.

• La entrada. Los bancos financian como norma hasta el 80% del menor de dos valores, el precio de compra y el de tasación, así que el 20% restante sale de tu bolsillo.
• Los gastos e impuestos. Esto casi ningún banco lo financia porque no forman parte del valor del inmueble que sirve de garantía.

Traducido a números redondos, para una vivienda de 200.000€ necesitas unos 40.000€ de entrada más unos 22.000€ de gastos, alrededor de 62.000€ de dinero propio.

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Préstamo Estatal "TU CASA"

Si dispones de ingresos pero no has podido conseguir el 20% de la entrada, el artículo 19 del Real Decreto-ley 29/2026 ha regulado el mecanismo de financiación pública “TU CASA”, gestionado a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO), cuyo objetivo es ofrecer préstamos directos para la adquisición de la primera vivienda habitual hipotecada, de forma complementaria a la hipoteca bancaria privada.

Este préstamo financia el menor valor entre el 20% del precio de la vivienda y 50.000€, con un tipo de interés del 0%, sin comisiones de apertura ni de gestión, a un plazo de hasta 10 años y con un periodo de carencia igual al plazo de la hipoteca principal, hasta un máximo de 30 años. Eso sí, hay una condición, la vivienda adquirida mediante este mecanismo debe destinarse permanentemente a residencia habitual y queda sujeta a un precio máximo de transmisión en segundas ventas, actualizado conforme al IPC, una limitación que se hace constar expresamente en la escritura y en la inscripción del Registro de la Propiedad.

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Los impuestos: la partida más grande de la factura

De todo lo que vas a pagar además del precio, los impuestos se llevan tranquilamente ocho de cada diez euros. Y la primera pregunta es si es nueva o de segunda mano, porque de ahí depende qué impuesto te toca.

Vivienda de segunda mano

Si compras a un particular o a una empresa que no sea promotora, pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), regulado en el Real Decreto Legislativo 1/1993 y cedido a las comunidades autónomas, que son quienes fijan el tipo. En la práctica los tipos generales se mueven entre el 6% y el 13% pero depende de dónde compres, puesto que hay comunidades que se quedan en el 6% y otras que aplican tramos crecientes a partir del 10% para las viviendas de precio alto.

Desde la Ley 11/2021 el impuesto no se calcula sobre el precio que pagas, sino sobre el valor de referencia del Catastro —un valor administrativo que Hacienda asigna a cada inmueble— y solo se usa el precio de la escritura si este es mayor. Es decir, si consigues un chollo y compras por debajo de ese valor, tributas por el valor de referencia igualmente.

El ITP lo paga siempre el comprador, se declara con el modelo 600 de tu comunidad y el plazo habitual es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. Ten en cuenta que no es un trámite decorativo, sin el impuesto liquidado, el Registro no inscribe tu compra.

Vivienda de obra nueva

Si compras directamente al promotor y eres el primer propietario, en lugar de ITP pagas IVA al 10% —un 4% si se trata de una vivienda de protección oficial— y, además, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que grava la escritura y que cada comunidad fija normalmente entre el 0,5% y el 1,5%. En obra nueva se pagan dos impuestos en vez de uno, y por eso la compra de vivienda nueva sale algo más cara de gastos que la de segunda mano.

Si compras sobre plano, el IVA no se paga de golpe al final, se va abonando en cada entrega a cuenta que hagas al promotor durante la construcción. Guarda todas esas facturas, porque son las que acreditan lo pagado, y asegúrate de que esas cantidades están cubiertas por el aval o seguro obligatorio que debe garantizarlas.

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Notaría, registro y gestoría

Los honorarios del notario están fijados por el Real Decreto 1426/1989 y dependen del valor del inmueble, así que el coste es prácticamente igual en cualquier notaría. Para una vivienda de precio medio suelen situarse entre 600 y 1.000€, más las copias que pidas.

La inscripción en el Registro también está fijada y ronda entre 400 y 700€, y la gestoría que liquida los impuestos y presenta la escritura a inscripción cuesta habitualmente entre 300 y 500€, salvo que ese trabajo lo asuma tu abogado dentro del servicio.

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¿Quién paga los gastos de la hipoteca?

Desde la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, el banco está obligado a pagar los gastos de gestoría, notaría de la escritura de préstamo, inscripción en el Registro y el AJD de la hipoteca. Al prestatario solo le corresponde la tasación —entre 300 y 600€ según el inmueble— y las copias de la escritura que pida por su cuenta.

Ojo con distinguir dos escrituras que se firman el mismo día en la misma mesa: la de compraventa, cuyos gastos pagas tú, y la de préstamo hipotecario, cuyos gastos paga el banco. A eso se añade lo que la entidad sí puede cobrarte, como la comisión de apertura —hoy eliminada por muchos bancos y siempre negociable— y los productos vinculados tipo seguro de hogar o de vida, que bajan el interés pero encarecen la cuota real. Y si tu hipoteca es anterior a 2019 y te cobraron todos esos gastos, quizá puedas reclamar los gastos hipotecarios.

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Arras, inmobiliaria y los gastos pequeños

El contrato de arras no es un gasto añadido, es la señal que entregas, normalmente entre el 5% y el 10% del precio y se descuenta del importe final. Lo que sí puedes perder es esa señal si te echas atrás sin cobertura legal, y por eso las cargas del inmueble se revisan antes de firmarlas.

La comisión de la inmobiliaria la paga por regla general el vendedor, que es quien encarga la venta. Y luego está la lista de partidas menores que, sumadas, se acercan a los 1.000€: la nota simple del Registro para comprobar cargas, el certificado o cédula de habitabilidad que exigen algunas comunidades, el cambio de titularidad de los suministros y la parte del IBI del año en curso que el vendedor puede repercutirte de forma proporcional desde la fecha de la firma, salvo que pactéis otra cosa.

Merece capítulo propio la comunidad de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal establece que quien compra un piso responde de las cuotas impagadas del año en curso y de los tres años naturales anteriores. Es decir, puedes heredar una deuda que no es tuya. Por eso siempre pedimos el certificado de estar al corriente de pagos y el acta de las últimas juntas: si hay una derrama aprobada para la fachada o el ascensor, la paga quien sea propietario cuando se gire.ç

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Un ejemplo con números: comprar una casa de 200.000 €

Pongamos una vivienda de segunda mano de 200.000€ en una comunidad con un ITP del 10%. El impuesto son 20.000€; la notaría, unos 800; el Registro, unos 600 y la tasación para el banco, unos 400. El total aproximado es de 22.150€, poco más de un 11% del precio. En una comunidad con un ITP del 6%, la misma factura bajaría a unos 14.150€. Mismo piso, misma hipoteca, 8.000€ de diferencia por el código postal.

Si en cambio se trata de obra nueva por el mismo precio, pagarías 20.000€ de IVA más el AJD, que con un tipo del 1,5% son otros 3.000€, más las mismas partidas de notaría, registro, gestoría y tasación. La total ronda los 25.150€, en torno al 12,5%.

Son cifras orientativas que varían en función de la comunidad, pero sirven para lo importante: saber aproximadamente cuánto necesitas tener en la cuenta.

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¿Se puede pagar menos por todo esto?

En parte, sí. Los aranceles de notaría y registro no se tocan, pero los impuestos tienen bonificaciones autonómicas que se pasan por alto muchísimo. Casi todas las comunidades aplican tipos reducidos de ITP a menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad o compras en municipios pequeños, y en algunos casos el tipo cae a la mitad.

Existen además líneas de aval público para jóvenes que permiten financiar por encima del 80% habitual, aunque sus condiciones cambian con frecuencia y conviene comprobar cuáles siguen vigentes. Y, sobre todo, la partida donde de verdad se ahorra no es la de los gastos, sino la de los problemas evitados: una carga registral no detectada o unas arras mal redactadas cuestan mucho más que cualquier factura profesional. Antes de firmar nada, repasa nuestra guía sobre lo que debes saber antes de comprar un inmueble.

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En definitiva, ¿cuánto tienes que tener preparado?

Cuenta con un 20% de entrada (reducible si te acoges al mecanismo público "TU CASA" del ICO al 0% de interés), más un 10-15% de impuestos y gastos, y ajusta al alza si compras obra nueva o si tu comunidad tiene un ITP elevado.

En Enley nos encargamos de todo el proceso de la compraventa: revisamos las cargas y la situación registral del inmueble, redactamos el contrato de arras, preparamos o revisamos la escritura, liquidamos los impuestos e inscribimos la vivienda en el Registro de la Propiedad, con un abogado inmobiliario contigo de principio a fin. Todo por 590€.