Si has estado en la situación tanto de vendedor como de comprador en una operación de compraventa de un inmueble, muy probablemente sabrás qué es y por qué es importante, y recomendable, firmar un contrato previo que garantice que la transacción se lleve a cabo adecuadamente, y con garantías.
Este contrato previo es el llamado contrato de arras y es un acuerdo que ofrece protección a ambas partes, vendedor y comprador, ante cualquier incumplimiento que pudiera surgir. Asimismo, en el contrato de arras como también se recoge qué penalización se impondrá a la parte que haya incumplido.
Qué es el contrato de arras
El contrato de arras es un acuerdo privado y voluntario entre el comprador y el vendedor en que se pacta la reserva de la compraventa de un inmueble.
Es decir, es un contrato previo al contrato de compraventa. Con la firma de las arras, el comprador entrega una cantidad de dinero determinada al vendedor en concepto de reserva.
Al ser contratos privados pueden contener tantas cláusulas o exigencias como se acuerden, pero lo que nunca debe faltar son las penalizaciones en caso de incumplimiento del acuerdo. Lo más común, es que si el comprador incumple, o desiste, del contrato y se echa atrás en la operación de compraventa, el vendedor se quede con el dinero aportado en concepto de reserva. Por el contrario, si fuera el vendedor quién, una vez firmadas las arras, no cumpliera, o desistiera del pacto, deberá entregar y devolver al comprador el doble de la cantidad aportada.
Tipos de contratos de arras
Arras penitenciales
Es el contrato de arras más habitual. En este caso, el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor en concepto de señal o reserva que funcionará como indemnización en caso de incumplimiento del contrato.
Si el incumplimiento es por parte del comprador, el vendedor se quedará con la cantidad que haya recibido como adelanto. Por su parte, si quien incumple es el vendedor, el comprador recibirá el doble de la cantidad entregada como arras a modo de indemnización.
Arras confirmatorias
En este caso, el comprador entrega al vendedor una cantidad, previamente pactada, que luego le será descontada del precio total a pagar de la compraventa.
La característica principal de esta opción es que no establece de manera clara sanciones en caso de incumplimiento del contrato, sino que lo que recoge es otorgar a las partes la facultad de desistir del contrato sin penalización. Es por ello, que en caso de incumplimiento, la parte afectada podrá exigir el cumplimiento de la obligación y solicitar intereses, o bien resolverla obligación y solicitar una indemnización por los daños y perjuicios causados más los intereses que puedan devengarse.
Arras penales
Aquí también se entrega una cantidad como señal y el contrato sí que establece sanciones, lo singular de esta alternativa es que, si el vendedor incumple las arras, el comprador no solo podrá exigir la devolución del doble de la cantidad entregada, sino que también podrá solicitar el cumplimiento del contrato, es decir, que la operación de compraventa se produzca como estaba previsto.
Cómo hacer un contrato de arras
Lo mejor y más seguro es contar con un abogado inmobiliario experto que, no solo redacte el contrato, si no que asista en todo el proceso de compraventa pero, si por lo que sea no puedes optar por esa opción, esta es la información que debe contener necesariamente un contrato de arras:
- Datos personales del vendedor y del comprador.
- Datos de la vivienda: dirección, descripción registral, referencia catastral, etc.
- Precio del inmueble: la cantidad total que el comprador deberá abonar una vez que se formalice el contrato de compraventa.
- Cantidad de las arras: el dinero que el comprador va a aportar en concepto de reserva y, si esa cantidad será descontada del precio final del inmueble.
- Posibles cargas que tenga el inmueble y cuál de las partes se hará cargo de ellas: facturas pendientes, impuestos, multas, derramas, etc.
- Fecha de duración del contrato de arras y fecha límite para llevar a cabo la firma del contrato de compraventa.
- Penalizaciones. Es importante optar por indicar penalizaciones, te ahorrará muchos papeleos.
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