¿Qué es un precontrato de alquiler y cuándo se recomienda hacerlo?

Probablemente estés familiarizado con lo que es un contrato de arras, pero no tanto con lo que es un precontrato de alquiler. En este post te explicamos qué es y cómo puedes hacer uno.

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¿Qué es un precontrato de alquiler? 

Es un acuerdo entre quien está interesado en alquilar su inmueble y quién está interesado en alquilarlo para vivir en él. Con este acuerdo se comprometen a firmar el contrato definitivo de alquiler en un futuro.

El precontrato de alquiler se hace normalmente cuando se ha encontrado a un potencial futuro inquilino, pero la vivienda aún no está disponible para ser alquilada. Y es bilateral y, por lo tanto, genera obligaciones para ambas partes. 

El objetivo del precontrato de alquiler es asegurar que, en el futuro, ambas partes firmarán el contrato de alquiler definitivo. Es una forma de compromiso inicial que no activa aún las obligaciones legales del contrato final.

¿Cuándo se hace el precontrato de alquiler?

Normalmente, el precontrato suele hacerse cuando no es posible firmar el contrato definitivo por alguna razón. Las más habituales son:

• Cuando se está reformando o rehabilitando el inmueble.
• Para reservar una vivienda en la que haya un inquilino que abandonará pronto el inmueble.
• Falta de recursos económicos por parte del futuro arrendatario.
• Por ya estar ligados en un acuerdo contractual incompatible. Esto puede ocurrir, por ejemplo, si la persona aún está cumpliendo un contrato de alquiler en otra vivienda o tiene otro compromiso contractual que le impide mudarse de inmediato al nuevo inmueble.

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Sanciones por incumplir el precontrato de alquiler

En el precontrato se deberán establecer qué sanciones se contemplarían en caso de que una de las partes incumpliera lo acordado, exactamente igual que ocurre en un contrato de arras. 

Habitualmente, cuando se formaliza un precontrato de alquiler se entrega una cantidad en concepto de reserva o arras al propietario de la que se descontará del depósito o de la fianza que el inquilino deberá abonar al firmar el contrato de alquiler definitivo.

Las sanciones por incumplir o desistir del contrato dependerá del tipo de acuerdo que se alcance:

• Precontrato similar al de arras penitenciales. Las únicas previstas en el Código Civil, ofreciendo a ambas partes la posibilidad de desistir del contrato. Si los futuros inquilinos rompen el acuerdo, perderán el dinero abonado en concepto de arras. Si es el dueño de la vivienda quien se echa atrás deberá devolverles el dinero que los futuros inquilinos pagaron en concepto de arras por duplicado.
• Precontrato similar al de arras penales. Parecida a las anteriores, si el arrendatario incumple, pierde la cantidad entregada, mientras que si es el arrendador quien no cumple, deberá devolver el doble de las arras. Además, quien quiere cumplir el contrato puede optar por exigir su cumplimiento o su resolución, obteniendo una compensación inmediata por el incumplimiento que suele depender de lo que hayan pactado previamente en el precontrato.
• Precontrato similar al de arras confirmatorias. Entregadas como una señal de que el precontrato se ha celebrado y no permiten que ninguna de las partes pueda cancelarlo unilateralmente. Si no se especifica el tipo de arras, se asume que son confirmatorias. Ante incumplimiento, la otra parte puede exigir el cumplimiento o, en su defecto, una compensación por daños y perjuicios.

No obstante, también se podría pactar que, si transcurrido el plazo máximo establecido en el precontrato no se ha llegado a llevar a cabo el contrato de arrendamiento definitivo, el propietario deberá devolver la cantidad íntegra entregada en concepto de reserva para volver a negociar con terceros.

Es importante contar con un abogado con experiencia el derecho inmobiliario para redactar correctamente el precontrato y no dejar nada susceptible de generar conflictos o distintas interpretaciones.