Qué debes tener en cuenta al hacer un contrato de alquiler

En España los alquileres se regulan por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta ley establece las condiciones básicas para los contratos de alquiler tanto de vivienda como de uso distinto al de vivienda (alquileres de temporada, de locales, oficinas, etc.) y los derechos y obligaciones de los inquilinos y de los propietarios.

La vivienda es una de las principales preocupaciones de los ciudadanos españoles. Y es que, de acuerdo con el índice de Idealista, el precio medio del alquiler de viviendas en España en junio 2024 es de 13,4€ el metro cuadrado. Esto es un aumento del 13,2% respecto al mismo mes del año anterior.

En este post te explicaremos qué debes tener en cuenta al hacer un contrato de alquiler.

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Tipos de contratos de alquiler en España 

Existen dos tipos.

1. Arrendamientos de vivienda. Aquel destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino, o dicho de otra forma, cuando el arrendatario no tenga otra vivienda que satisfaga esa necesidad de morada habitual.
2. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Entre ellos que se encuentra los arrendamientos por temporada, sea de verano o cualquier otra, y los hechos para hacer actividad comercial, de industria, profesional, artesanal, etc.

Qué datos que debe contener un contrato de alquiler

De acuerdo a la LAU, los datos que debe contener un contrato de alquiler para la formalización del contrato es:

• Identidad de los contratantes. Debe ser una identificación precisa al inicio del contrato, con los nombres y apellidos de las partes, sus DNI/NIE, y datos de contacto.
• Identificación de la finca arrendada (dirección y datos registrales), expresando si incluye parking y/o trastero.
• Duración pactada.
• Renta inicial del contrato.
• Otras cláusulas que las partes acuerden libremente.

Además, debe tenerse en cuenta que en el momento de la formalización del contrato será obligatorio depositar una fianza en metálico equivalente una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Duración del contrato de alquiler

Tras la entrada en vigor de la LAU de 2019, la duración de los contratos de alquiler es de 5 años si el propietario es persona física y de 7 años si lo es una persona jurídica.

Además, transcurrido el período de cinco o siete años, si ninguna de las partes expresa su intención de rescindir el contrato, este se renovará automáticamente de manera anual, hasta un máximo de 3 años adicionales.

Transcurridos estos 3 años adicionales, si el inquilino permanece 15 días en el inmueble sin que el propietario le pida que salga, nacerá un nuevo contrato por tácita reconducción y la duración del nuevo contrato será equivalente a la forma en que se fijó la renta en el primer contrato. Lo normal es que se haya fijado de forma anual así que se prorrogará por anualidades.

¿Se puede desistir de un contrato de alquiler? 

Sí. El inquilino podrá desistir del contrato de arrendamiento una vez que hayan pasado al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.

Cláusulas de un contrato de alquiler 

Se pueden pactar cláusulas libremente siempre que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público. 

Algunas muy habituales, aunque hay muchas más, son:

• Que la renta sea revisada anualmente con un máximo del IPC anual (Real Decreto-Ley 7/2019).
• Pactar quién se hace cargo de los gastos generales (IBI, tasa de basuras, gastos comunidad, etc.). Los gastos individuales siempre serán a cargo del arrendatario.
• Establecer las causas de desahucio (art. 1569 CC) y de resolución por incumplimiento de obligaciones.
• Determinar con claridad las obligaciones y derechos de ambas partes.
• Es muy recomendable también añadir un inventario en caso de que la finca se arrendase amueblada.
• Posibles penalizaciones por retrasos en el pago de la renta.
• Prohibición del subarriendo y la cesión.
• Renuncia o no del arrendatario al derecho de adquisición preferente.
• Prohibiciones específicas como la tenencia de mascotas o fumar. 

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En definitiva, contar con un asesoramiento legal que supervise tu contrato de arrendamiento es esencial para ahorrarse problemas futuros.