Todo lo que debes sobre el alquiler con opción a compra en España

¿Qué es?

Este tipo de contrato permite a un inquilino vivir en una propiedad alquilada con la posibilidad de adquirirla en el futuro.

Es una opción muy útil tanto para inquilinos que desean comprar una vivienda pero no pueden hacerlo de inmediato, como para propietarios que buscan asegurarse una venta futura.

Características del alquiler con opción a compra

Las principales características que deben regularse en este contrato son las siguientes:

• Duración del arrendamiento y del período en el que el arrendatario puede ejercer su derecho de opción de adquisición preferente y comprar la vivienda. El plazo para ejercer la opción nunca podrá superar la duración del alquiler ni ser superior a los 4 años, de acuerdo al artículo 14 del Reglamento Hipotecario.
• La renta mensual. Esas cantidades abonadas en concepto de alquiler son podrían descontarse del precio final de compraventa si así lo pactan ambas partes.
• El precio de compraventa asignado. Es habitual y conveniente pactar en el contrato una prima o paga y señal inicial con el arrendatario, que le da derecho a al inquilino a bloquear el inmueble durante el tiempo acordado en el contrato. En caso de que no ejerza este derecho, perdería esta prima.
• Se puede especificar también la fecha en que se formalizará la futura compraventa, para el caso que se ejerza el derecho de adquisición preferente.

¿Cómo se regula?

El contrato de alquiler con opción a venta es un contrato atípico. No porque sea un contrato puesto poco en práctica en España, sino porque carece de una regulación legal propia en nuestro ordenamiento jurídico.

Por tanto, se deberá recurrir a lo que indique la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para regular lo que corresponde al alquiler. Y lo que corresponde a la opción de compra, se ajustará al libre acuerdo entre ambas partes, siempre y cuando no sea contrario a derecho.

¿Cómo se puede hacer un alquiler con opción a compra?

Es importante destacar que es de vital importancia que el contrato de alquiler con opción a compra sea redactado por un abogado. De esa manera se podrán prever y resolver potenciales conflictos antes de que ocurran y minimizando al máximo posible futuros problemas legales.

Además, es muy aconsejable inscribir esta opción de compra en el Registro de la Propiedad. Así se le otorga al acuerdo carácter público y, por tanto, si al propietario se le ocurriera vender el inmueble a una persona distinta del inquilino, no se podría llevar a cabo la compraventa.

El artículo 14 del Reglamento Hipotecario establece que para que sea inscribible este contrato se deben reunir lo siguiente:

• Acuerdo expreso de las partes para que se inscriba.
• El precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el pago inicial satisfecho en un inicio.

El plazo para ejecutar la opción de compra no podrá ser superior a 4 años.