Qué es un contrato de compraventa y qué debe incluir

¿Vas a vender o comprar un piso? ¿conoces el contenido del contrato de compraventa de vivienda? En este post te contamos todos los detalles para que no tengas dudas y sepas, con seguridad, lo que vas a firmar.

El mercado de la vivienda aportó buenos datos en 2022. Según datos del INE en 2022 la compraventa de viviendas aumentó en un 14,7%. El contrato de compraventa es el principal documento para formalizar este tipo de operaciones por lo que es importante saber cómo se regula y qué implicaciones legales tiene.

‍

Qué es un contrato de compraventa

El contrato de compraventa se regula en los artículos 1445 y siguientes del Código Civil. El artículo 1445 del Código Civil establece lo siguiente:

"Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente".

Por lo tanto, el contrato de compraventa es un acuerdo entre dos personas (comprador y vendedor) por el que una entrega un bien (una vivienda, por ejemplo) a cambio de un precio. Tanto el comprador como el vendedor pueden ser personas físicas o jurídicas.

‍

Cláusulas habituales en un contrato de compraventa de vivienda

Datos de comprador y vendedor

En esta parte se incluyen los datos identificativos del comprador y del vendedor: nombre y apellidos o razón social, DNI y domicilio. A continuación, se determina si actúan en nombre propio o de una sociedad. En este último caso se deben incluir los datos del apoderamiento del firmante y de la escritura de constitución de la sociedad.

Descripción de la finca que se vende y de su situación

En el expositivo se debe describir la finca que se vende. Para ello es recomendable solicitar una nota simple en le Registro de la Propiedad que corresponda. Además, si la firma tiene alguna carga (una hipoteca, por ejemplo), es importante que se describa.

Cláusulas

Objeto del contrato

El objeto del contrato es la venta de la finca descrita en el expositivo por el precio que se haya pactado.

Precio y forma de pago

Como decíamos anteriormente, la compraventa supone la entrega de un bien a cambio de un precio por lo que otra cláusula fundamental es la que establece el precio. Además, se deberá determinar el plazo y la forma de pago de dicho precio.

Por otro lado, se deberá incluir qué impuesto grava la compraventa. Por la parte compradora se genera: ITP o IVA, dependiendo de si se trata de una primera o segunda transmisión, y de la condición de comprador o vendedor. Por la parte vendedora se genera el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía).

‍

Condiciones de la compraventa

En esta cláusula de se deberán determinar:

1. La entrega de la finca libre de cargas y ocupantes. Si existe una hipoteca sobre la finca se deberá cancelar antes de la compraventa, tanto económicamente como registralmente.
2. La inexistencia de deudas pendientes tanto con la comunidad de propietarios como con Hacienda. Para ello se deberá aportar un certificado de estar al corriente de pago de los gastos de comunidad firmado por el presidente de la comunidad de propietarios y el justificante de pago de los últimos recibos del IBI. Respecto al IBI se puede acordar que se prorratee en función del tiempo durante el que el vendedor y el comprador sean propietarios en el año de la venta.
3. La entrega de llaves de la finca.
4. El pacto respecto al pago de los gastos de la compraventa (honorarios del notario, del registrador de la propiedad y de la gestoría que intervengan). Se puede pactar que todos los gastos los pague el comprador y que el vendedor se ocupe únicamente del pago de la plusvalía municipal.

Finalmente, deberán constar las firmas de ambas partes contratantes.

Tal y como has visto se trata de un contrato sencillo, pero que tiene una implicación económica y jurídica importante, por lo que es aconsejable contar con la ayuda de abogados expertos en compraventa de inmuebles que analicen el caso y hagan las gestiones por ti.