El artículo 82.1 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios define las cláusulas abusivas como “todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”.
La mejor manera de evitar las cláusulas abusivas en los contratos de compraventa de inmuebles es contar con el asesoramiento de un abogado inmobiliario, entre otras cosas porque es imposible que ningún post pueda explicarlas todas en todas sus variaciones, pero vamos a enumerar algunas que sí son más fácilmente detectables y que quizá puedan ayudarte.
Imponer al comprador gastos propios del vendedor
Hay ciertos gastos que corresponde sufragarlos el vendedor. No obstante, valiéndose del desconocimiento de la otra parte, intenta cargar al comprador.
Es muy común, que en la primera venta de una vivienda se estipule que la parte compradora asumirá los gastos de:
- Declaración de obra nueva.
- Constitución de propiedad horizontal.
- Comisión de cancelación de préstamo hipotecario, suscrito para financiar la construcción o la licencia de primera ocupación.
Dejar a voluntad del promotor el cumplimiento del contrato
Este tipo de cláusulas son muy habituales en los contratos de compraventa de inmuebles de obra nueva. Y es que, durante la construcción pueden surgir inconvenientes, dificultades o imprevistos que pueden obstaculizar el cumplimento de lo estipulado originalmente, por ello los promotores tratan de cubrirse ante estos riesgos incluyendo en los contratos cláusulas que les permiten modificar las condiciones y calidades del inmueble.
Normalmente, en el contrato aparecerá algo así: “el comprador autoriza a que el vendedor realice aquellos cambios en el proyecto que vinieran justificados por motivos técnicos, jurídicos o comerciales”. Y, si bien es admisible que el promotor deba protegerse ante ciertos riesgos imprevistos, no lo es que traslade todos los riesgos inherentes al proceso de construcción al comprador.
En este punto también se incluyen aquellas cláusulas que tengan como objeto la modificación del precio firmado, excepto cuando ese cambio venga dado por causas objetivas debidamente justificadas y además se le permita al comprador desistir del contrato sin penalización alguna. Además, aquellas que permitan al vendedor cambiar libremente las fechas de entrega (o no sean claras al respecto) o las calidades previamente acordadas, y también las que autoricen al promotora desistir de manera unilateral del contrato.
Exonerar de responsabilidad por vicios en la construcción
Otra cláusula abusiva muy común es la que impone un periodo de tiempo al comprador para comunicar los desperfectos que pueda tener el inmueble bajo la amenaza de que, una vez superado ese periodo, la empresa no se hará cargo de las reparaciones que puedan corresponder.
Pues bien, esto no es legal y puedes reclamarlo. Y es que la Ley de Ordenación de la Edificación marca de forma clara los plazos de garantía, que son de un año para los elementos de terminación o acabado, de 3 para los defectos que afecten a la habitabilidad de la vivienda y de 10 años para los que afecten a los elementos estructurales y que comprométanla resistencia y estabilidad del edificio.
Es por todo ello que, el comprador podrá reclamar cualquier desperfecto siempre que se encuentre dentro de los plazos previstos por la ley, y que en caso contrario se entenderá abusiva.
Otras cláusulas que son consideradas abusivas son: introducir cláusulas novatorias del contrato, imponer al comprador los gastos derivados de la instalación o establecimiento de los suministros generales de la vivienda, como los gastos de enganche o acometida de electricidad, gas o agua, imponer al comprador el notario ante el que se otorgará la escritura pública de compraventa, incluir consecuencias desproporcionadas para el comprador encaso de incumplimiento, o imponer bienes accesorios o servicios no solicitados (por ejemplo, indicar que si el comprador quiere alquilar el inmueble deberá hacerlo con determinada agencia inmobiliaria o firmar contratos de mantenimiento con empresas concretas).
Estas son las más comunes y habituales, pero hay más, por eso lo más seguro es contar con la asistencia y asesoramiento de un abogado inmobiliario especializado, que tendrá en cuenta todas estas cuestiones y resolverá cualquier problema que pueda surgir.
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