Suelo urbanizable y suelo urbano: diferencias y características de cada uno

¿Tienes una parcela y no sabes si se puede construir o no? Lo primero que tienes que saber es cuál es la diferencia entre suelo urbanizable y suelo urbano. En este post te contamos las diferencias y las características de cada tipo de suelo.

¿Qué dice la normativa sobre suelo urbano y suelo urbanizable?

La Ley del Suelo solo distingue dos tipos de suelo en el artículo 21: el suelo rural y el suelo urbanizado. Se define el suelo urbano como aquel que está integrado por en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas propia del núcleo o asentamiento de población del que forma parte y que cumpla alguna de las siguientes características:

• Haber sido urbanizado.
• Tener instaladas y operativas las infraestructuras y servicios necesarios para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos en la ordenación urbanística o poder llegar a contar con ellos.
• Estar ocupado por la edificación según la ordenación propuesta por el instrumento de planificación que corresponda.
• También se considera suelo urbanizado el suelo incluido en núcleos urbanos tradicionales legalmente asentados en medio rural.

La legislación autonómica es la que determina otras categorías de suelo y la que habla de suelo urbanizable, puesto que define dos categorías de suelo derivadas del suelo rural:

• Suelo urbanizable, que es aquel que resulta apto para tener un uso urbano.
• Suelo no urbanizable, que es el que tiene una protección que impide que se transforme en suelo urbano. Es el caso de las explotaciones agrícolas o forestales, por ejemplo.

Básicamente, la principal diferencia entre el suelo urbano y el suelo urbanizable consiste en que el suelo urbanizable carece de calles o alcantarillado, entre otros servicios y necesita ser urbanizado para que se pueda construir en él. Sin embargo, en el caso del suelo urbano el propietario del terreno puede construir directamente una vez que obtenga la oportuna licencia.

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Tipos de suelo urbanizable y de suelo urbano

Junto con la diferenciación entre suelo urbano y urbanizable, es importante distinguir dos tipos de suelo urbanizable:

1. Suelo urbanizable sectorizado. Es un suelo apto para el desarrollo y crecimiento urbanístico de una ciudad. En este caso las condiciones de transformación se definen en un Plan Especial.
2. Suelo urbanizable no sectorizado. No se incluye en ningún sector ni plan urbanístico especial.
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Por otro lado, en cuanto a las subcategorías de suelo urbano podemos hablar de:

1. Suelo urbano consolidado cuando no puede ser objeto de transformación o solo necesita obras de pequeña envergadura para acceder a servicios urbanísticos.
2. Suelo urbano no consolidado cuando necesita obras de urbanización.

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¿Cómo saber qué tipo de suelo tienes?

Si quieres saber qué tipo de suelo tienes puedes realizar varias acciones:

• Consultar la Sede Electrónica del Catastro. La información catastral que se obtiene en el Catastro incluye la clasificación del suelo como urbano o rural.
• Acudir al Ayuntamiento correspondiente. Este organismo te podrá dar información sobre el plan de urbanización aplicable y de la calificación del suelo que posees.

En definitiva, antes de iniciar una obra en un terreno, es importante informarse de la calificación urbanística que tiene y contar con la ayuda de abogados expertos en derecho inmobiliario para recabar la información y cumplir con la ley.