El alquiler en España: cómo se regula y qué establece la nueva Ley de vivienda

Las últimas encuestas indican que la principal preocupación de los ciudadanos españoles es la situación de la vivienda en España. Con unos aumentos de precios acelerados desde hace un tiempo, cada vez es más caro y más difícil conseguir un piso en alquiler. Y es que, según datos de Fotocasa el precio medio de alquiler de viviendas de abril de 2024 es de 12,30 euros por metro cuadrado al mes. Es decir, un piso de 80 metros cuesta de media 984 euros al mes. Si comparamos los datos con los del año pasado se ha registrado un aumento del 5,2%. 

En este artículo, te contamos cómo se regula el alquiler en España y analizaremos la nueva ley de vivienda.

Cómo se regula el alquiler en España

En España los alquileres se regulan por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta ley establece las condiciones básicas para los contratos de alquiler tanto de vivienda como de uso distinto al de vivienda (locales, oficinas, etc.) y los derechos y obligaciones de los inquilinos y de los propietarios.

Duración de los contratos de alquiler

Según la LAU, la duración de un contrato de alquiler se pacta libremente por las partes, y si es inferior a cinco años si el arrendador es una persona física o a siete años si es una persona jurídica, se prorrogará hasta que alcance esa duración, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar el contrato.

La ley también regula la posibilidad de prorrogar el contrato una vez finalizada la duración inicial por un plazo adicional de tres años en plazos anuales.

Fijación y revisión de la renta

La renta inicial del alquiler se acuerda libremente entre las partes. Sin embargo, durante la vigencia del contrato, la revisión de la renta solo puede realizarse anualmente y debe estar pactada explícitamente en el contrato. Si no se pacta nada, no se podrá actualizar.

Si las partes no pactan un mecanismo concreto de actualización de la renta se aplica el Índice de Garantía de Competitividad.

Obligaciones de las partes

Se regulan en diversos artículos de la LAU y las más importantes son las siguientes:

• Arrendador. Tiene la obligación de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad y de realizar las reparaciones necesarias, excepto aquellas que se deban al uso ordinario del inmueble, que son responsabilidad del inquilino.
• Arrendatario. Su principal obligación es pagar la renta en tiempo y forma. Además, debe utilizar la vivienda de manera diligente, realizar las reparaciones debidas al uso y respetar las normas de convivencia del edificio.

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Nueva ley de vivienda

La nueva ley de vivienda introduce cambios significativos para proteger a los inquilinos y fomentar la oferta de viviendas en alquiler. El objetivo es garantizar el derecho a la vivienda regulado en la Constitución Española.

Los cambios más destacados son los siguientes:

Limitación de la subida del precio

La Ley de vivienda establece un límite en cuanto a la actualización de la renta de alquiler de un 3% máximo para 2024. Esto se aplica a los contratos que deban renovarse entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024.

Esta medida tiene como objetivo evitar incrementos desproporcionados y asegurar una mayor estabilidad para los inquilinos.

Incentivos fiscales

 La nueva ley también contempla incentivos fiscales para los propietarios que alquilen sus viviendas. Las bonificaciones que se aplican en el IRPF son las siguientes:

• 50% para los propietarios que alquilen su inmueble como vivienda habitual.
• 60% cuando la vivienda haya sido rehabilitada.
• 70% si se alquila por primera vez a jóvenes entre 18 y 35 años.
• 90% si la renta inicial se hubiera rebajado en un 5% respecto a la renta del contrato anterior.

Para que se apliquen estas bonificaciones se debe tratar de una vivienda en alquiler situada en una zona declarada tensionada. La regulación del alquiler en España busca equilibrar los derechos y deberes de inquilinos y propietarios y promover un mercado de alquiler más justo y accesible.

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