Arras: cuándo se pierde el dinero y cuándo debe devolverse

Estás a punto de comprar o vender una vivienda, entregas o recibes una señal y firmas un contrato de arras. Todo va bien hasta que una de las partes se echa atrás, y entonces llega la pregunta del millón: ¿esa señal se pierde, se recupera o se devuelve doblada? La respuesta es que depende del tipo de arras que hayas firmado. Y esa es justo la parte que casi nadie lee. Te lo explicamos.

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¿Qué son las arras?

Las arras son una cantidad de dinero que el comprador entrega al propietario para reservar el inmueble y comprometerse a comprarlo. Sirven de señal y de compromiso, y si la compra se cierra, se descuentan del precio final. El problema aparece cuando la operación no llega a buen puerto.

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Tipos de arras

• Confirmatorias. El que incumple responde y el otro puede elegir entre exigir la compraventa o reclamar daños.
• Penales. La penalización es pactada por las partes y, normalmente, el que incumple pierde el dinero o lo dobla, y, a veces, incluso se le puede exigir que cumpla con la compraventa.
• Penitenciales. Si desiste el comprador, pierde las arras y si desiste el vendedor, las devuelve duplicadas.

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¿Cuánto se suele entregar de arras?

Entre el 5 % y el 10 % del precio. No hay un porcentaje fijo por ley, es algo que se pacta entre las partes, y esa cantidad se descuenta del precio final si la compra se cierra.

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¿Hay que ir al notario para firmar las arras?

No. El contrato de arras es un acuerdo privado y válido sin notario. Pero, dado lo que hay en juego, conviene que lo revise un profesional.

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¿Cuándo se pierde la señal?

Cuando te echas atrás sin causa. Como comprador, pierdes la señal si son arras penitenciales y decides no comprar, o si son confirmatorias o penales y el incumplimiento es tuyo (te arrepientes, no reúnes el dinero a tiempo, no acudes a la firma…), el vendedor puede optar por reclamarte una indemnización u obligarte al cumplimiento del contrato.

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¿Cuándo debe devolverse (y cuándo por duplicado)?

Cuando la culpa no es tuya. La señal debe devolverse si la compra no se cierra por una causa que no te es imputable, por ejemplo, cuando el vendedor se echa atrás, aparecen cargas o hipotecas ocultas, hay problemas de titularidad, o no se cumple una condición que habíais pactado. También si ambas partes acordáis cancelar.

Y ojo, que si las arras son penitenciales y es el vendedor quien se echa atrás, no solo tiene que devolverte la señal, sino el doble. Es la penalización que la ley prevé para quien recibió el dinero y luego incumple.

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¿Qué tipo de arras firmas?

El tipo de arras no lo decide el título del documento, sino su redacción. Para que sean penitenciales (y puedas desistir) el contrato tiene que decirlo con claridad, mencionar el artículo 1454 o la facultad de desistir. Si el texto es ambiguo, los tribunales tienden a considerarlas confirmatorias, y entonces echarte atrás ya no es perder la señal y punto, la otra parte puede exigirte que cumplas o reclamarte daños.

Otro clásico que cuesta dinero es la hipoteca. Si no dejas por escrito que la compra queda condicionada a que te concedan la financiación y luego el banco te la deniega, puedes perder la señal. Por eso conviene que un abogado revise el contrato antes de firmar, no después.

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