¿Qué es la nuda propiedad y en qué se diferencia del usufructo?

Imagina el siguiente caso: un padre fallece y deja la nuda propiedad de su casa a sus dos hijos a partes iguales y el usufructo vitalicio de la casa a su mujer. Este ejemplo sirve para entender cómo funciona la nuda propiedad y cómo se diferencia del usufructo. En este post te contamos en qué consiste, qué derechos tiene el nudo propietario y en qué momento se extingue.

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¿Qué es la nuda propiedad?

Lo primero que debemos tener claro es que el pleno dominio de un bien inmueble da lugar a varios derechos a favor del propietario:

• El uso.
• El disfrute (obtener los frutos; por ejemplo, la renta del alquiler de una vivienda).
• El derecho de disponer (la venta o donación de una vivienda, por ejemplo).

El usufructo da derecho a usar y disfrutar de un inmueble, según el Código Civil, mientras que la nuda propiedad da la facultad de disponer del inmueble. Por lo tanto, la nuda propiedad es el derecho de una persona (que se denomina nudo propietario) sobre un bien con la limitación del uso y la obtención de los frutos.

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¿Cómo se adquiere la nuda propiedad?

La nuda propiedad se puede adquirir de diversas formas entre las que podemos destacar las tres siguientes:

1. Mediante una herencia. Es el caso que hemos visto al inicio de este post: un padre fallece y los hijos heredan la nuda propiedad de la vivienda mientras que el usufructo queda en manos de la viuda.
2. Mediante una donación con reserva del usufructo. En este caso el donante se reserva el usufructo vitalicio de un bien inmueble y transmite la nuda propiedad a un tercero (usufructuario).
3. Mediante la venta de la nuda propiedad. En este supuesto el propietario de la vivienda vende la nuda propiedad y se reserva el usufructo. Es una operación frecuente en personas mayores que necesitan liquidez.

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Qué derechos tiene el nudo propietario

El nudo propietario tiene varios derechos sobre el bien:

• Puede vender la nuda propiedad.
• Puede hipotecarlo.
• Puede realizar obras sobre el continente del bien.

En cualquier caso, siempre se debe respetar el derecho del usufructuario, hasta que se extinga dicho usufructo.

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Cuándo adquiere el nudo propietario el usufructo

El nudo propietario adquiere el usufructo y, por lo tanto, consolida la plena propiedad del inmueble cuando se extingue el usufructo y esto se produce en varios supuestos:

• En caso de muerte del usufructuario.
• Cuando se cumple el plazo para el que se constituyó el usufructo.
• En el supuesto en que se cumpla la condición resolutoria establecida en el usufructo.
• Si se realiza la venta del usufructo a su favor.

En definitiva, el nudo propietario es una persona que ostenta la propiedad de una finca, pero no tiene el uso y disfrute de la misma. Este concepto es importante en operaciones como herencias, donaciones o compraventas de nuda propiedad.