¿Cómo redactar un contrato de alquiler de vivienda? Claves básicas que debes conocer

¿Qué se considera arrendamiento de vivienda?

Lo primero que tienes que saber es que un contrato de alquiler de vivienda, según se define por la Ley de Arrendamientos Urbanos, es aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Este tipo de arrendamientos se rigen por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en la LAU y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

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Cláusulas básicas de un contrato de alquiler  

Las cláusulas básicas que debe contener un contrato de arrendamiento de vivienda son las siguientes: 

1. Objeto. Es la vivienda que se alquila. Se debe describir con detalle y se pueden adjuntar planos y fotos para acreditar el estado en el que se alquila. Si se alquila amueblada y con electrodomésticos es importante describir cada elemento. También es recomendable solicitar una nota simple del inmueble e incluir en el contrato la descripción y los datos registrales. 
2. Duración. Se pacta de forma libre por las partes. Si es inferior a 5 años o a 7 (si el arrendador es persona jurídica), se prorrogará por plazos anuales hasta alcanzar los 5 o 7 años, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no prorrogar. 
3. Prórrogas. El contrato se podrá prorrogar, después de los 5 o 7 años, por plazos de 1 año hasta un máximo de 3 salvo, que alguna de las partes comunique su voluntad de no prorrogar. 
4. Renta. Se establece libremente por las partes, según la LAU. Se pagará por medios electrónicos salvo que no sea posible. Si la vivienda está en una zona residencial tensionada la renta no podrá ser superior a la del contrato anterior. 
5. Actualización de la renta. Solo se podrá realizar cada vez que el contrato cumpla un año. También se tendrá que pactar un mecanismo de actualización, y si no se hace, se aplica el Índice de Garantía de Competitividad. El límite al incremento es el IPC. Además de lo anterior, es importante recordar que, por aplicación de la Ley de Vivienda, se creó un índice que publica el INE para actualizar la renta y que supone un límite. En enero 2025 este índice fue de 2,28%. 
6. Gastos e impuestos. Es posible repercutir al arrendatario impuestos como el IBI o gastos como los de comunidad. Si se repercuten debe quedar reflejado en el contrato que se abonan por el arrendatario y el importe. 
7. Obras. El arrendador debe realizar todas las obras necesarias para conservar la habitabilidad de la vivienda y el arrendatario deberá hacerse cargo de pequeñas reparaciones que se deban al uso normal de la vivienda. Estos temas generan mucha controversia, por eso es recomendable que las partes comprueben siempre, antes de alquilar, que todo funciona correctamente. 
8. Fianza y otras garantías. En los arrendamientos de vivienda la fianza es de una mensualidad de renta. Se pueden pactar otro tipo de garantías adicionales como: 
   • Firma de un avalista. Se deberá comprobar la solvencia de esta persona. 
   • Aval bancario. 
   • Depósito en garantía.
   • Seguro de impago. 

En cualquier caso, para evitar impagos es importante, antes de firmar el contrato, solicitar documentación para cotejar la solvencia del inquilino: contrato de trabajo, últimas nóminas o declaración de la renta o de IVA.

Por otro lado, es importante contar con el asesoramiento de un abogado experto en derecho inmobiliario y alquiler residencial para verificar que el contrato cumple con la LAU y proteger los derechos del inquilino y del propietario.